オフィスビルを契約する際に知っておきたいリスクの1つに「抵当権」というものがあります。
抵当権はビルオーナーが資金調達のために借り入れを行った際に、不動産を担保にするために設定される権利ですが、万が一実行されると保証金が返還されなかったり、入居者が強制退去を命じられたりする可能性もあります。
本記事ではオフィスビルに設定される「抵当権」がどのようなものなのか、設定されていることで考えられるリスクと、オフィスを契約する際に注意したいポイントについて解説します。
まずはオフィスビルに設定される「抵当権」とはどのようなものなのか、概要を知っておきましょう。
不動産に設定される「抵当権」は、金融機関による融資を受けて土地や建物を購入する際に、金融機関が対象の不動産に対して設定する権利のことを指します。
不動産を購入する資金は非常に高額なため、住宅ローンなどを利用して分割で返済していくケースがほとんどです。しかし返済中にローン契約者が返済不能に陥ってしまった場合、金融機関は融資金を回収する手段がなくなってしまいます。そのため金融機関は土地や建物に「抵当権」が設定し、ローン契約者が返済不能に陥った場合に「不動産を強制的に売却して資金を回収する権利」を担保するのです。
抵当権はローンの返済が継続する間は設定されたままの状態で、ローンが完済されたタイミングで抹消されます。
上記で解説した「抵当権」に似た権利として「根抵当権」というものもあります。
借り入れと完済のたびに設定される「抵当権」に対して、「根抵当権」は設定した限度額の中で継続的にお金の貸し借りをおこないます。例えば限度額を1億円とした根抵当権を設定した場合、借り入れた1億円を完済しても根抵当権の抹消はおこなわず、また資金が必要になった際に7千万円だけ借り入れる、などといったことが可能です。
事業者によっては金融機関からたびたび融資を受けることも考えられますが、融資を受けるたびに抵当県の設定をおこなっていては非効率です。根抵当権はそうした継続的な賃借の取引を円滑に進めるために設定されます。
本記事をご覧いただいている方の中には、既に抵当権の性質を知っていて、抵当権が設定されていないオフィスビルを契約したいと考えている方もいるかもしれません。しかし実は抵当権や根抵当権はオフィスビルのほとんどに設定されており、設定されていない物件を見つける方が難しいと言えます。その理由は大きく分けて2つ。1つ目はオフィスビルを建てたり購入したりしたときに融資を受けているため、もう1つはビルオーナーが携わる他事業のために融資を受けていることがあるためです。
オフィスビルを建築したり購入したりするためには、数千万円・数億円という巨額な資金が必要になるため、物件の価格やオーナーの資金力によっては一括で支払うのが難しいケースも少なくありません。
ビルの建築資金や購入資金を一括で支払えない場合は、金融機関から融資を受け、ビルの運営開始後に月々の賃料収入から融資金に対する返済をおこなっていくのが一般的です。
そして万が一月々の返済が滞ったり、返済不能に陥ったりするリスクに対する担保として、金融機関がオフィスビルを売却する権利である「抵当権」を設定するのです。
抵当権のついていない不動産は資産価値が高いものとされており、担保にすることで多額の資金を調達することが可能です。そのためビルを建築・購入する際に融資を受けていない、あるいは融資金の返済が完了して抵当権が抹消されたあとのオフィスビルの場合は、ビルオーナーがおこなっている他事業の資金調達のために金融機関から融資を受けており、オフィスビルに対して抵当権が設定されている場合もあるということも知っておきましょう。
ここまでの解説で、抵当権が設定されているビルは万が一オーナーが返済金の支払いを怠った場合に、金融機関によって売却される可能性があるということに触れてきました。それでは、実際にビルに設定された抵当権が実行された場合、借主はどのような不利益を被る可能性があるのかを見ていきましょう。
建物の謄本に登記こそしませんが、貸主との間に賃貸借契約を締結した時点で、入居者（企業）にはオフィスを使用し続ける「賃借権」があります。ビルに設定された抵当権が実行されると、抵当権と賃借権のどちらが優先されるかという話になるのですが、これは賃貸借契約が締結されたのが、実行された抵当権が設定される前なのか後なのかによって異なります。
賃貸借契約を締結したのちに設定された抵当権に関しては、抵当権が実行されて物件が売却されたとしても、賃借人（入居者）は抵当権に対抗することができます。つまり新しい物件の買主から「出ていけ」と言われたとしても、賃借人には物件を使用し続ける権利があるということです。
一方で賃貸借契約を締結した時点で既に設定されていた抵当権が実行された場合は、対象のオフィスビルの売却方法によって賃借人が賃借権を主張できるかどうかが異なります。
「任意売却」という方法で売却された場合は、新しいビルオーナーに対して賃借権を主張することが可能です。それに対してビルが「競売」にかけられ裁判所により強制的に売却された場合は賃借権を主張することができません。新しいオーナーと借主との間で、新たに賃貸借契約を締結する必要があり、場合によっては強制退去を命じられる可能性もあるのです。
抵当権が実行されると任意売却または競売により、物件の所有権が新しいオーナーに移ることになります。
ビルオーナーが変わった場合であっても、競売により強制退去を命じられたケースを除いては、賃貸借契約は継続するためオフィスを使用し続けることは可能です。しかし所有者や管理者が変わることにより、ビルの管理方法や規約が変更になったり、オーナーチェンジ前までは許可されていた室内の造作が認められず、追加工事がおこなえなくなったりする可能性もあります。
賃貸借契約を締結した際に既に設定されていた抵当権が実行され、物件が競売にかけられた場合、契約時にオーナーに預け入れた保証金（敷金）が返還されない可能性があります。
物件が競売にかけられた場合であっても、賃借人は旧賃貸人（競売にかけられる前のビルオーナー）に対して保証金（敷金）の返還請求をすることは法律的には可能です。しかし抵当権が実行されて物件が競売にかけられている時点で、旧賃貸人に支払い能力や資金力がなくなってしまっていることは明らかで、返還請求をしたところで預けた保証金（敷金）が返金される可能性は限りなくゼロに近いと言っても過言ではありません。
抵当権付きの物件を契約した後に競売にかけられた場合、賃借人が継続してオフィスを使用できる場合であっても、新オーナーと賃借人との間で新たな賃貸借契約を締結する必要があります。
競売によってビルが売却された場合、旧オーナーに預け入れていた保証金（敷金）は新オーナーに引き継がれないため、新オーナーに対して改めて保証金（敷金）を預託しなければなりません。
新たな賃貸借契約を締結するということは、旧オーナーとの賃貸借契約は解消されている＝保証金（敷金）を返してもらう権利があるということでもあります。しかし先述のとおり、物件が競売にかけられている時点で預託金が返還される確率は非常に低く、新たな賃貸借契約を締結することで保証金（敷金）の二重払いになるリスクがあるということは知っておきましょう。
賃貸借契約の締結時点で設定されていた抵当権の実行により、入居しているビルが競売にかけられてしまった場合、新しいオーナーの意向によっては退去を要求されることも考えられます。新しいオーナーとの間で新たな賃貸借契約を締結した場合は継続して入居することが可能ですが、賃貸借契約を締結しない場合は、賃借人は競落（競売による落札）日より6ヶ月以内に物件から退去しなければならないと定められています。この期間を「建物明け渡し猶予期間」と呼び、賃借人の権利を守るための法律として、2004年4月1日以降に契約・引渡しされた物件に対して適用されています。
しかし、競落の日から6ヵ月間退去を猶予されるとは言え、新しいオフィスを探したり、元々の賃貸借契約に則った原状回復工事や退去による明渡しを完了したりするには、オフィスの規模によっては6ヶ月で十分足りるというものでもありません。
万が一入居しているビルが競売にかけられた場合には、早めに移転先を探し始めたり関係各所での手続きを始めたりと、先を見越した行動が求められるということを念頭に入れておきましょう。
入居しているビルに設定された抵当権が実行されるケースは多くないとはいえ、どの程度のリスクを抱えることになるのかを把握しておくことは重要です。ここではオフィスビルを契約する前に、抵当権によるリスクを知る方法を4つ紹介します。
オフィスビルへの抵当権設定状況を確認するには、ビルオーナーや仲介する不動産会社に直接問い合わせるという方法が最も簡単です。
特に仲介業者を通じてオフィス探しをする場合、不動産会社には契約前の重要事項説明の際に、登記簿謄本を用いて抵当権の設定状況を説明しなければならないという義務があります。しかし抵当権が持つネガティブな性質上、積極的に詳細な説明を受けられるケースは多くなく、ビルオーナーとの直接契約の場合も、借主から説明を求めなければ情報を開示してもらえないことも考えられます。
そのためビルオーナーや不動産会社から抵当権に関しての説明がされない場合は、抵当権設定の理由や目的なども含めて必ず質問するようにしましょう。なお抵当権の設定状況に関しては、契約締結時や重要事項説明時でないと問い合わせてはいけないということでもないため、契約に向けて具体的な交渉や調整をおこなう段階で知っておくといいでしょう。
抵当権をはじめとした不動産の権利情報を確認するには、登記簿謄本を参照するのが最も確実な方法です。登記簿謄本は不動産の所有者だけでなく、第三者であっても誰でも取得できるものであるため、移転先のオフィスを複数比較検討したいときに参照してみてもいいでしょう。
法務局で交付申請書を記入・提出するほか、郵送やインターネットでの交付請求も可能です。取得するために手数料はかかりますが、契約前に物件や抵当権者について入念に調べておきたいという場合に役立ちます。
多くのオフィスビルには抵当権が設定されており、抵当権のついていないオフィスビルにめぐりあうことは容易ではありません。そのため移転先を比較検討する際には「抵当権がついているか」ではなく「どのような抵当権がついているか」に着目する必要があります。
登記簿謄本の抵当権の欄を見ると、ビルオーナーの借入金額（根抵当権の場合は限度額）や融資をおこなっている抵当権者の情報を確認できます。ビルオーナーに対して融資をしているのが大手銀行などの金融機関である場合、十分な支払い能力と返済の見込みがあるビルオーナーであると考えられるのです。
融資をしている金融機関だけでなく、ビルオーナーの与信情報を調べることも重要です。
特に小規模なオフィスビルは貸主が個人であることも少なくなく、入居後の抵当権関連のトラブルを避けるためにもビルオーナーの返済能力を知っておくことをおすすめします。
与信情報は専門の業者に依頼することで調査してもらえますが、調査には費用がかかるため、契約条件の交渉や調整をして具体的に話がまとまってきてから着手するといいでしょう。
オフィスビルに設定された抵当権が実行されてしまうと、保証金（敷金）が返還されない・管理規約が変更になる・退去を要求されるなどのリスクがあります。そのため抵当権のついていない物件に入居するのが理想ではありますが、抵当権がついていないオフィスビルは数が少なく、見つけるのは容易ではないというのが実情です。
抵当権の設定されたオフィスビルの中から安心して入居できる物件を選ぶためには、抵当権が実行されるリスクの低い物件、つまり「信頼できるオーナーが貸し出している物件」を見極める必要があります。
【cocosy】では入居者を募集しているビルオーナーと、チャットで直接つながることが可能。一度に複数のビルオーナーとやりとりできるため、契約条件の交渉だけでなく、抵当権の設定状況を含めた物件の詳細を事前に確認できます。
オフィスビルを契約する際には、登記簿謄本や与信調査会社による調査結果といった客観的なデータも重要な判断材料になりますが、最終的には契約までのやり取りの中で「真摯に対応してもらえるオーナーかどうか」を見極めることが大切です。
【cocosy】を利用することで、不動産仲介会社を利用した通常のオフィス契約よりも、抵当権やビルオーナーについての情報を詳細につかみながら移転先選びができるようになります。
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