ライター：cocosy運営局（オフィス移転プラットフォーム「cocosy」運営）
オフィスの内装工事の見積を初めて見た担当者が、ほぼ必ずつまずくのが「B工事」という言葉です。B工事とは、テナントの希望で行う工事のうち、ビルオーナー側が指定した業者が施工し、費用はテナントが負担する工事のこと。自分たちが払うのに、業者を選べない——この独特な仕組みを知らないまま物件を決めると、あとから想定外の費用に驚くことになります。
本記事では、A工事・B工事・C工事の区分の基本から、B工事の費用が高くなりやすい構造的な理由、そして費用を抑えるための現実的な工夫まで解説します。
オフィスビルの工事は、「誰が費用を負担し、誰が業者を選ぶか」で3つに区分されます。
| 区分 | 費用負担 | 業者の選定 | 対象の例 |
|---|---|---|---|
| A工事 | オーナー | オーナー | 建物の躯体、共用部、外壁、エレベーターなど |
| B工事 | テナント | オーナー（指定業者） | 空調・防災・電気など、建物設備に関わる工事 |
| C工事 | テナント | テナント | 間仕切り、内装仕上げ、什器、電話・LAN配線など |
ポイントはB工事です。テナントの希望で行う工事なのに、建物の安全性や他のテナントへの影響に関わるため、施工はオーナーが指定する業者に限定されます。「費用は自分持ち、業者は選べない」という非対称な構造が、B工事のすべての出発点です。
C工事なら複数の内装会社から相見積もりを取り、価格やデザインを比較して選べます。しかしB工事は指定業者制のため、その見積を受け入れるしかない立場になりがちです。競争が働かない分、C工事と同等の内容でも単価が高めになりやすい構造があります。
物件のオーナーが誰かによっても、B工事の費用感は変わります。大手デベロッパーの物件では、指定業者として大手ゼネコンがB工事を担うことが多く、現場の実感として通常の工事費用の1.2〜1.3倍くらい高くなる印象があります。
同じ坪数・同じ内容の内装でも、「どのビルに入るか」で総額が2〜3割変わってくるということです。大手デベロッパーのビルは設備やグレードが魅力的ですが、このコスト増をあらかじめ予算に織り込んでおかないと、見積段階で計画が狂います。
「うちは大した工事をしないからB工事は関係ない」と思っていても、実は身近なところでB工事が発生します。代表例が、会議室などをつくる天井までの間仕切り工事です。
天井まで壁で仕切ると、仕切られた区画ごとに防災・空調・電気を成立させ直す必要が生じ、次のような設備工事がセットで発生します。
これらは建物設備に関わるため、多くのビルでB工事扱いになります。つまり「パーテーション代」そのものではなく、間仕切りに付随する設備工事こそが費用を押し上げる正体です。パーテーション工事の考え方はパーテーションでオフィスに個室をつくる際の価格帯を解説した記事でも詳しく紹介しています。
すべての会議室を天井まで仕切る必要はありません。社内ミーティング用の部屋は欄間オープン（天井まで仕切らない造り）にすれば、防災・空調・電気の分岐工事が不要になり、大きくコストを抑えられます。一方、外部との商談や重要な会議に使う部屋は天井まで仕切ってしっかり遮音する。この「部屋の用途ごとのメリハリ」が、品質と費用のバランスを取る現実的な落としどころです。
指定業者制でも、見積の内訳（項目・数量・単価)の提示を求めることはできます。C工事でできる範囲までB工事に含まれていないか、工事範囲が過大になっていないかを確認しましょう。不明点は管理会社経由で質問すれば、項目の精査だけで金額が変わることもあります。
B工事の費用感は契約後に交渉できる幅が小さいため、実は物件選びの段階が最大の交渉ポイントです。候補物件ごとに「B工事の区分がどこまでか」「指定業者はどこか」を確認し、賃料だけでなく工事費込みの総額で比較する。内装費用全体の相場感はオフィス移転時の内装費用を解説した記事を参考にしてください。
B工事を「そもそも発生させない」という選び方もあります
内装が整った状態で借りられる区画なら、間仕切りや設備の工事自体が最小限で済みます。
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「費用はテナント負担・業者はオーナー指定」という構造は、入居時のB工事だけでなく、退去時の原状回復工事にもそのまま当てはまります。入居時にB工事で造った設備は、退去時に元へ戻す工事もまた指定業者で行うことになるためです。詳しくはオフィスの原状回復費用の相場を解説した記事をご覧ください。
B工事とは、テナントが費用を負担しつつ業者はオーナーが指定する工事のこと。相見積もりが効かない構造上、費用は高くなりやすく、大手デベロッパー物件では通常の1.2〜1.3倍という現場感もあります。
契約後にできることは限られるため、物件選びの段階でB工事の範囲と費用感を確認し、間仕切りの設計でメリハリをつける。これがB工事と上手に付き合う一番の近道です。
B工事の条件は、物件ごとにまったく違います
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