新しいオフィスを契約する際、仲介手数料という費用を支払う必要があります。仲介手数料は賃料0.5～1ヶ月分が相場とされていますが、「できれば支払いたくない」「可能な限り安くしたい」とお考えの方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、移転先のオフィスを契約する際に仲介手数料を無料・減額するコツについて解説します。
仲介手数料の概要やオフィス契約にかかる費用を学びながら、近年人気が高まっている「ビルオーナーと直接契約できるサービス」についても紹介します。
まずは「仲介手数料」がどのような性質をもつものなのかを知っておきましょう。法律で定められた上限金額のほか、ちまたで見かける「仲介手数料無料・半額」の仕組みについても解説します。
オフィス契約時に支払う仲介手数料は、不動産会社に対する「成功報酬」の意味を持ちます。
移転先のオフィスを探す企業から依頼を受けた不動産会社は、依頼主が新しいオフィスに入居するまで、下記の業務や手続きを一貫して行います。
・移転先オフィスの提案
・内見の案内
・申し込み手続き、オーナーとの交渉
・契約書類の作成
・重要事項説明
・契約手続き
・契約金の支払い手続き
・物件の引き渡し
仲介手数料は成果報酬という性質があることから、不動産会社は依頼主である企業が新しいオフィスを契約できたときに初めて、仲介手数料を受け取る権利を得ます。
つまり、たとえ企業が不動産会社に事務所探しを依頼し、契約締結の直前まで契約調整が進んでいたとしても、契約が締結しない限り仲介手数料は発生しないといということです。
不動産会社が一度の受け取れる仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法という法律により「賃料の1ヶ月分＋消費税」までと定められています。
ただしこの「賃料の1ヶ月分＋消費税」という金額はあくまでも上限金額であるため、依頼者は必ずしも上限金額の満額を支払わなければならないということではありません。不動産会社と依頼主の双方が合意すれば、減額したり無料にしたりすることも可能です。
しかし実際は仲介手数料を賃料の１ヶ月分としている不動産会社が多く、仲介手数料の相場は賃料の0.5～１ヶ月程度となっています。
オフィスを借りるときに発生する仲介手数料は、借主が支払うものというイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。しかし実は、借主が仲介手数料全額を負担しなければならないという取り決めはなく、貸主と借主の双方が負担するというのが原則です。
ところが実際の不動産取引では、賃料1ヶ月分の仲介手数料全額を借主が支払っているケースも少なくありません。借主が負担する仲介手数料の金額には、1回の取引に携わる不動産会社の数が関係しています。
オフィス仲介には「両手仲介」と「片手仲介」という2つの取引形態があります。
「両手仲介」というのは、貸主と借主の間に不動産会社が1社のみの取引形態です。両手仲介の場合は貸主・借主のいずれか一方、または双方で折半する形で、合計金額が賃料の1ヶ月分を超えない範囲で仲介手数料を負担することになります。
それに対して「片手仲介」は、貸主と借主にそれぞれ担当の不動産会社がつき、2社の不動産会社が協力して契約締結まで行う取引形態です。片手仲介で不動産会社が仲介手数料を請求できるのは、担当している貸主または借主のいずれか一方のみです。不動産会社が仲介することで得られる利益は仲介手数料のみということもあり、ほどんどの不動産会社が担当顧客に対して賃料１ヶ月分の金額を請求します。
取引形態によって借主が負担する可能性のある仲介手数料の金額も変わってきますが、両手仲介なのか片手仲介なのかは物件によって異なります。仲介手数料を抑えたいということであれば、不動産会社が貸主からも仲介手数料を受け取れる「両手仲介」のほうが金額を抑えられる確率が高い、ということを押さえておきましょう。
移転先のオフィスを探す中で、仲介手数料が無料または半額としている不動産会社を見かけたことのある方もいらっしゃるかもしれません。
本来不動産会社の利益になる仲介手数料を最初から無料にしたり値引きしたりできる理由は、不動産会社がビルのオーナーが仲介手数料の一部または全額を負担しているためです。
前述した「両手仲介」では、不動産会社はビルのオーナーから入居者募集を依頼された物件を、自社の顧客に直接紹介できます。その際貸主が仲介手数料を負担するとその分借主が支払う初期費用が減るため、仲介手数料が賃料の１ヶ月分必要な物件と比較して、成約につながる確率が高まるのです。
移転先のオフィスを探す際には、仲介手数料の金額以外の費用にも目を向けることが大切です。仲介手数料の安い不動産会社が見つかっても、その他の費用が無駄に発生してしまっては、トータルの初期費用が多くかかってしまうことになるためです。
オフィスを契約する際に必要な主な費用は下記のとおりです。
| 敷金・保証金 | 賃料の１～６ヶ月分 | 万が一の賃料滞納への補てんや、退去時の原状回復費用に充てられるお金。解約時には原状回復費用や未収金を差し引いた金額が返金されます。 |
| 礼金 | 賃料の１～２ヵ月分 | オーナーに対するお礼の意味を持ち、敷金・保証金とは異なり返金されません。 |
| 保証会社委託料（初回保証料） | 賃料＋共益費の50～100% | 家賃保証会社を利用する場合の委託料。初回保証料のほか、1年または2年ごとに更新保証料が必要な保証会社もあります。 |
| 前家賃・共益費 | 家賃＋共益費の１ヶ月分 | 入居月分の家賃と共益費を前もって支払います。たとえば3月1日入居で契約する場合は、3月分の家賃と共益費をあらかじめ支払います。 |
| 火災保険料 | 2～3万円程度 | 火災や水漏れなどのトラブルに備えて損害保険に加入します。保険料は事務所の面積により異なり掛け捨てです。 |
上記のほか、旧オフィスから新オフィスへ什器備品を移動させるための引っ越し費用や、新しい什器備品を購入するための費用、移転先でパーテーションなどの内装工事をおこなう場合には工事費用もかかります。
礼金不要の物件を探したり、料金体系がリーズナブルな引っ越し業者を紹介してくれる不動産会社を利用したりすることでも、オフィス移転にかかるトータルの費用を抑えることが可能です。
オフィス移転時にはトータルの費用を考慮して業者選びや物件選びをすることも重要ですが、最大で賃料の1ヶ月分の金額が必要になる仲介手数料をカットできると、それだけでも経費削減効果は大きい者になります。
仲介手数料を抑えながら新しいオフィスを契約する方法には、大きく分けて下記の3つがあります。
・仲介手数料の値引き交渉をする
・地位回手数料無料・半額の不動産会社に依頼する
・オーナーと直接契約できる物件を探す
1つずつ詳しく解説します。
1つ目の方法は、不動産会社に仲介手数料の値引き交渉をするということです。
先述のとおり、不動産会社が両手仲介をおこなうか片手仲介をおこなうかは物件によって異なります。検討している物件によっては、仲介手数料を減額することにより不動産会社の利益がゼロになってしまうことも少なくなく、必ずしも値引き交渉が成功するとも限りません。
しかしたとえ仲介手数料が減額にならなかった場合でも、礼金や保証金といったほかの初期費用を抑えられるように交渉してもらえる場合もあるため、初期費用を下げられる可能性があるかを聞いてみることをおすすめします。
ただし無理な金額交渉や、契約締結直前に初期費用減額の相談をしてしまうと、契約締結までスムーズに進まなくなるばかりか、貸主や管理会社からの印象が悪くなり、最悪の場合契約を断られる原因になります。そのため初期費用に予算がある場合は、物件の紹介を受ける前にできるだけ早く伝えておくことが重要です。
あくまでも仲介手数料の減額にこだわりたい場合は、仲介手数料または半額の不動産会社に依頼してオフィス探しをするといいでしょう。仲介手数料の値引き交渉をすることに苦手意識がある人でも、初めから無料または半額としている不動産会社であれば交渉の必要がないため、安心して契約まで進められるという点がメリットです。
ただしすでに解説したとおり、不動産会社が仲介手数料を無料にしたり減額したりできるのは、借主を募集しているオーナーが仲介手数料を負担してくれる場合のみです。つまり、初めから仲介手数料が賃料の１ヶ月分より安く設定している不動産会社では、紹介してもらえる物件数が少なくなる可能性もあるということは押さえておきましょう。
新しいオフィスを契約する際、不動産会社に仲介を依頼して物件の提案から契約締結までのサポートをしてもらうのが一般的ですが、近年ではビルオーナーとオフィスを借りる企業が直接契約をするケースも増えてきています。
ビルオーナーと直接契約することで、新しいオフィスを構えるためのコストをカットできるだけでなく、不動産会社を通じた交渉よりもスムーズかつ具体的な話ができるというのが大きな利点です。
オフィスの移転にあたっては賃料などの契約条件の交渉のほか、旧オフィスの解約時期に合わせた入居時期の調整も必要になります。さらに内装工事をおこなう場合は、どこまで工事をおこなっていいのか、工事をおこなえる曜日や時間帯の規制はあるかなどの確認事項も多く発生するでしょう。
ビルオーナーと直接契約できる物件を探したり、直接問い合わせられるサービスを上手に活用したりすることで、仲介手数料をカットできる以外の多くのメリットを実感できます
仲介手数料無料でオフィスを契約するには、オーナーと直接契約できる物件を探すのがおすすめですが、どうやって物件探しをしたらいいかわからないという方も多いのではないでしょうか。
そんな方にぜひ活用していただきたいのが、賃貸オフィスを探す企業様向けに誕生した新サービス【cocosy】です。
ここではオフィス探しに【cocosy】の利用がおすすめな理由を2つご紹介します。
【cocosy】の大きな特徴として挙げられるのが、物件オーナーと直接チャットでやりとりできるということです。
これまでのオフィス探しではインターネットなどで気になる物件があった際、窓口になる不動産会社に問い合わせることで契約締結まで進めるのが一般的でした。
それに対して【cocosy】に掲載されているオフィスは、窓口が不動産会社ではなく物件オーナー自身です。つまり「このオフィスが気になるな」と思った時に、不動産会社ではなく物件オーナーに直接問い合わせることが可能なのです。
問い合わせの際には【cocosy】上のチャットを使用するため、スピーディーでリアルタイムなやりとりができ、契約所件の相談だけでなく、建物にどのような設備があるか・同じビルにどのようなテナントが入居しているかといった、オーナーだからこそ詳細に答えられる情報も簡単に取得できるのです。
物件オーナーと直接チャットの交換できるだけでなく、契約締結までも不動産会社を通す必要がないため、仲介手数料無料で新しいオフィスを契約できるというのも【cocosy】の大きな魅力です。
通常不動産会社を通じて契約した場合、賃料の0.5～1ヶ月分の仲介手数料が必要ですが、【cocosy】を活用して物件オーナーと直接契約することで、初期費用を大幅にカットすることが可能になります。
オフィス移転には新オフィスの契約料だけでなく、旧オフィスの解約にかかる工事代金や不用品処分費用、新オフィスの内装工事代や什器の運搬費用など多くの支出が発生します。【cocosy】を活用して仲介手数料をカットするだけでも、大幅な経費削減になるためおすすめです。
これまで主流だった不動産会社に依頼してのオフィス移転は、物件探しの手間が省けたり条件交渉をしてもらえたりといったメリットもありますが、ほとんどの場合で仲介手数料が必要になるというコスト面の問題がありました。
オフィス物件専門の紹介サービス【cocosy】は、移転先オフィスをお探しの企業様は完全に無料でご利用いただけ、物件オーナーと直接チャットしながら契約まで進めることができます。仲介手数料が浮いた分、社員の働く環境づくりにこだわったり企業の色や個性を前面に表現した内装にしたりと、企業のブランディングや成長の促進に資金を活用できるようになるでしょう。
オフィス移転費用を上手にカットするためにも、ぜひ【cocosy】をご活用ください。
