📅 2026年6月版 2026.6.25｜ライター：cocosy運営局（オフィス物件プラットフォーム「cocosy」運営）
オフィス移転の初期費用のなかで、見落とされがちなのが仲介手数料です。相場は賃料の1ヶ月分。月額100万円のオフィスなら、それだけで100万円を一括で支払うことになります。しかしこの仲介手数料は、探し方を変えれば「払わずに済む・大幅に減らす」ことが可能です。この記事では、仲介手数料の仕組みと相場を正しく理解したうえで、仲介なしで探す3つの方法と、オーナーと直接契約するメリット・注意点を解説します。
宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限は賃料の1ヶ月分（税別）と定められています。これはあくまで上限であり、本来は交渉によって下げる余地があります。しかし実態として、多くの仲介会社は「賃料1ヶ月分」を当然のように請求します。慣習として定着してしまっているためです。
| 月額賃料（規模の目安） | 一般的な仲介手数料（1ヶ月） |
|---|---|
| 30万円（10坪・3名規模） | 30万円 |
| 60万円（20坪・6名規模） | 60万円 |
| 150万円（50坪・15名規模） | 150万円 |
| 300万円（100坪・30名規模） | 300万円 |
規模が大きくなるほど、仲介手数料の絶対額は重くなります。だからこそ「払わずに済む方法」を知っておく価値があります。
最もシンプルなのは、仲介会社に手数料の値引きを交渉することです。法律上の上限が1ヶ月分なので、値引き交渉は正当な行為です。ただし現実的には0.2〜0.3ヶ月程度の値引きにとどまることが多く、「ゼロ」までは難しいのが実情です。
物件によっては、オーナーが直接募集している物件があります。空室が続いているビルや、早急に入居者を確保したいオーナーが自社のHPなどに募集を出すことがあり、直接契約できるのでテナントの仲介手数料がゼロになるケースがあります。ただし、こうした物件を自力で見つけ出すには時間がかかります。
近年、仲介の中間コストを削減した不動産プラットフォームが登場しています。オーナーとテナントを直接つなぐ仕組みにより、手数料を構造的に低く抑えられるのが特徴です。「探す手間」と「手数料」を同時に減らせる点で、いま最も現実的な選択肢といえます。
仲介手数料を抑えてオフィスを探したい方へ。
希望条件を登録すると、条件に合う物件がオーナーから直接届きます（テナント登録・利用は無料）。
仲介を介さずオーナーと直接契約する最大のメリットは、仲介手数料を払わずに済むこと、そして条件交渉をオーナーと直接行えることです。一方で、仲介会社が担っていた以下の役割を自社で確認する必要がある点には注意しましょう。
| メリット | 注意点（自社で確認・対応すべきこと） |
|---|---|
| 仲介手数料が不要・大幅減 | 交渉や確認を自社で行う必要性 |
| オーナーと条件を直接交渉できる | 賃料・更新条件・原状回復範囲の取り決め |
| 物件情報の鮮度と量が多い | 物件の選定や絞り込みを自社で対応 |
cocosyでは不動産の専門家が、分からない部分を丁寧にサポート・チェックして比較・検討ができるため安心感を持って取引ができます。直接交渉の具体的な手順や進め方は「ビルオーナーと直接交渉してオフィスを借りる手順」で詳しく解説しています。
cocosy（ココシー）は、ビルオーナーと移転企業を直接つなぐオフィスマッチングプラットフォームです。通常1ヶ月かかる仲介手数料が、cocosyを通じた取引では無料（or大幅削減）が可能です。これは交渉次第ではなく、cocosyの運営構造として実現しているものです。しかも、直接契約で不安になりがちな「物件探し」や「やり取りの場」をプラットフォームが用意するため、直接契約のメリットだけを受け取れます。
| 月額賃料 | 通常の仲介手数料 | cocosy利用時 | 節約額 |
|---|---|---|---|
| 50万円 | 50万円（1ヶ月） | 0〜35万円 | 最大50万円 |
| 100万円 | 100万円（1ヶ月） | 0〜70万円 | 最大100万円 |
| 200万円 | 200万円（1ヶ月） | 0〜140万円 | 最大200万円 |
※0.7ヶ月での計算。物件・条件により異なります。
仲介手数料の節約と同じくらい重要なのが、賃料相場を正しく把握したうえで物件を選ぶことです。手数料で節約できても、そもそも賃料が相場より高い物件を選んでしまえば、毎月のコストが膨らみ続けます。cocosyにはエリア別・路線別・規模別の相場情報機能があり、移転検討の前に相場感をつかめます。まず相場を確認し、その上で物件を絞り込む流れが、移転コスト全体を最適化する近道です。
オフィスの仲介手数料はいくらが相場ですか？
宅地建物取引業法で上限は賃料1ヶ月分（税別）と定められており、実務上もこの「1ヶ月分」が相場として定着しています。ただし上限なので、値引き交渉やオーナー負担物件、直接契約のプラットフォーム利用によって減らすことが可能です。
仲介手数料を払わずにオフィスを借りることはできますか？
可能です。オーナーが手数料を負担するAD付き物件を選ぶ、またはオーナーと直接契約することで、仲介手数料を払わずに済むケースがあります。cocosyのようにオーナーと直接つながるプラットフォームを使えば、手数料を0〜0.7ヶ月に抑えつつ、物件探しの手間も省けます。
オーナーと直接契約するデメリットはありますか？
仲介会社が担っていた契約条件・重要事項の確認や、賃料・原状回復範囲の取り決めを自社で行う必要があります。契約書は必要に応じて専門家にチェックしてもらうと安心です。cocosyではプラットフォーム上でやり取りや比較ができるため、直接契約のハードルを下げられます。
