東京都心では、大手町・八重洲・渋谷・虎ノ門・品川・西新宿などで大型のオフィスビル再開発が続いています。本記事では2026年6月時点の最新状況を、主要エリア別に「すでに開業・竣工したもの」と「これから竣工予定のもの」を分けて整理します。過去に『○年開業予定』とされていた施設の多くはすでに開業済みです。最新の竣工年とあわせて確認しましょう。
📅 2026年版 2026.6.30（情報は随時更新しています）｜ライター：小堀恵一（株式会社Lexi／オフィス移転プラットフォーム「cocosy」運営）
この記事を書いた人
小堀恵一（株式会社Lexi 代表取締役）
オフィス移転プラットフォーム「cocosy」運営
東京都立大学経済学部卒業。2009年よりオフィス移転の現場に携わり、リクルート・エムスリー・DeNAなど大手企業の移転を担当。2018年に株式会社Lexiを設立し、不動産デベロッパー向けの物件紹介VR事業を大手各社に導入・定着させたのち事業を売却。物件情報の流通の非効率と情報の非対称性を解消するため、2022年からオフィス移転プラットフォーム「cocosy」を立ち上げ、運営中。3人の子どもの父。
2025〜2026年は、いわゆる「2025年問題・2026年問題」と呼ばれる大量供給の時期にあたります。2025年に約50万㎡、2026年に約46万㎡規模の新規供給が見込まれてきました。一方で、開発の延期・見直しも相次ぎ、供給インパクトは当初の懸念より緩やかになっています。
実際の需給は引き締まったままです。三鬼商事の調査では、都心5区の平均空室率は2026年5月時点で2.07%と低水準が続き、平均募集賃料は坪22,845円・前年同月比 約+10%と上昇基調が継続しています。「大量供給で賃料が下がる」という事前の見方に反し、空室率は2%前後・賃料は上昇という状況です（出典：三鬼商事 都心5区オフィスデータ／2026年6月時点）。
エリア別の賃料相場は、東京都心32エリアのオフィス賃料相場マップで規模別に比較できます。あわせてご覧ください。
東京駅日本橋口前で進む「TOKYO TORCH（トウキョウトーチ）」街区が中心です。
大手町・丸の内・東京駅周辺の相場は東京エリアのオフィス相場まとめを参照してください。
日本橋エリアの相場は日本橋エリアのオフィス相場まとめで確認できます。
渋谷エリアの規模別相場は渋谷エリアのオフィス相場まとめをご覧ください。
虎ノ門エリアの相場は虎ノ門エリアのオフィス相場まとめを参照してください。
品川エリアの相場は品川エリアのオフィス相場まとめで確認できます。
新宿エリアの相場は新宿エリアのオフィス相場まとめをご覧ください。
大型再開発のビルはグレードが高く、立地・設備・BCPの面で魅力的ですが、賃料も都心トップクラスになります。現在の都心は空室率が低く賃料が上昇傾向のため、希望条件に合う区画は早めに動くのが得策です。ハイグレードビルだけでなく、周辺の既存ビルや近接エリアまで視野を広げると、コストと立地のバランスが取りやすくなります。
まずは都心全体の相場感を把握したうえで候補エリアを絞り込むのがおすすめです。東京都心32エリアのオフィス賃料相場マップで、規模別の月額目安と募集状況を見比べてみてください。
2026年6月時点で開業済みの最高層は、麻布台ヒルズ森JPタワー（高さ約330m・2023年開業）です。今後、大手町のTorch Tower（約385m・2028年竣工予定）が竣工すると日本一の高さになる見込みです。
2025〜2026年は大量供給期でしたが、都心5区の空室率は2%前後と低く、平均賃料はむしろ上昇が続いています（2026年5月時点）。供給が増えても需要が底堅く、値崩れは起きていないのが現状です。
虎ノ門ヒルズ ステーションタワー（2023年）、麻布台ヒルズ（2023年）、東京ミッドタウン八重洲（2023年）、高輪ゲートウェイシティ（2025年街びらき）などはすでに開業・竣工済みです。一方、Torch Tower（2028年予定）や日本橋一丁目中地区（2027年開業予定）などはこれからの竣工となります。
