【2026年版】東京オフィスビル再開発の最新動向｜主要エリアの大型プロジェクトまとめ
東京都心では、大手町・八重洲・渋谷・虎ノ門・品川・西新宿などで大型のオフィスビル再開発が続いています。本記事では2026年6月時点の最新状況を、主要エリア別に「すでに開業・竣工したもの」と「これから竣工予定のもの」を分けて整理します。過去に『○年開業予定』とされていた施設の多くはすでに開業済みです。最新の竣工年とあわせて確認しましょう。
📅 2026年版 2026.6.30（情報は随時更新しています）｜ライター：cocosy運営局（オフィス移転プラットフォーム「cocosy」運営）
1. 2026年の東京オフィス市況と再開発の背景
2025〜2026年は、いわゆる「2025年問題・2026年問題」と呼ばれる大量供給の時期にあたります。2025年に約50万㎡、2026年に約46万㎡規模の新規供給が見込まれてきました。一方で、開発の延期・見直しも相次ぎ、供給インパクトは当初の懸念より緩やかになっています。
実際の需給は引き締まったままです。三鬼商事の調査では、都心5区の平均空室率は2026年5月時点で2.07%と低水準が続き、平均募集賃料は坪22,845円・前年同月比 約+10%と上昇基調が継続しています。「大量供給で賃料が下がる」という事前の見方に反し、空室率は2%前後・賃料は上昇という状況です（出典：三鬼商事 都心5区オフィスデータ／2026年6月時点）。
エリア別の賃料相場は、東京都心32エリアのオフィス賃料相場マップで規模別に比較できます。あわせてご覧ください。
2. 大手町・丸の内・常盤橋エリア
東京駅日本橋口前で進む「TOKYO TORCH（トウキョウトーチ）」街区が中心です。
- 常盤橋タワー（TOKYO TORCH A棟）：地上38階・高さ約212m。2021年竣工・稼働済み（実績）。街区の第1弾。
- Torch Tower（B棟）：地上62階・高さ約385mで竣工時に日本一となる超高層。2023年着工、2028年竣工予定（予定）。上層に高級ホテルや展望施設、低層に商業・ホールを計画。
大手町・丸の内・東京駅周辺の相場は東京エリアのオフィス相場まとめを参照してください。
3. 八重洲・日本橋エリア
- 東京ミッドタウン八重洲：地上45階・高さ約235m。2023年グランドオープン（実績）。オフィス・商業・ホテル・小学校などの複合施設。
- TOFROM YAESU TOWER（八重洲一丁目東地区）：東京駅直結の大規模再開発。2026年竣工（実績ベース）。
- 東京ミッドタウン日本橋（日本橋一丁目中地区）：中核タワーは地上52階・高さ約284m。2026年内の竣工予定、2027年秋のグランドオープン予定（予定）。街区名称は六本木・日比谷・八重洲に続く4つ目の「東京ミッドタウン」。
日本橋エリアの相場は日本橋エリアのオフィス相場まとめで確認できます。
4. 渋谷エリア
- 渋谷スクランブルスクエア 東棟：地上47階・高さ約230m。2019年開業（実績）。第I期にあたる中核施設。
- 渋谷スクランブルスクエア 第II期（中央棟・西棟）：2025年着工。竣工は当初の2027年度予定から2031年度へ延期（予定）。渋谷駅一帯の回遊性・安全性を踏まえた計画見直しによるもの。
渋谷エリアの規模別相場は渋谷エリアのオフィス相場まとめをご覧ください。
5. 虎ノ門・麻布台エリア
- 虎ノ門ヒルズ ステーションタワー：地上49階・高さ約266m。2023年竣工・開業（実績）。情報発信拠点「TOKYO NODE」を併設し、東京メトロ虎ノ門ヒルズ駅（2020年開業）と一体整備。
- 麻布台ヒルズ：中核の「麻布台ヒルズ森JPタワー」は高さ約330m。2023年11月開業（実績）。Torch Tower竣工までは日本一の高さ。
虎ノ門エリアの相場は虎ノ門エリアのオフィス相場まとめを参照してください。
6. 品川・高輪エリア
- TAKANAWA GATEWAY CITY（高輪ゲートウェイシティ）：JR東日本による総事業費約6,000億円規模の再開発。中核オフィス「THE LINKPILLAR 1」を含む。2025年3月に街びらき（第1弾／実績）、全体のフル稼働は2026年春の予定。
- 高輪ゲートウェイ駅：JR山手線・京浜東北線。2020年に暫定開業し、街びらきに合わせて本格稼働（実績）。
- リニア中央新幹線：品川を起点ターミナルとする計画。当初の2027年開業目標は見直され、開業時期は未定（2026年6月時点）。
品川エリアの相場は品川エリアのオフィス相場まとめで確認できます。
7. 西新宿エリア
- 西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発：オフィス棟は高さ約338m・77階、ほかに住宅棟を計画する超大型プロジェクト。建設費高騰などにより設計を見直し、着工は2028年度見通し・事業完了は2035年度目標へ後ろ倒し（予定）。
新宿エリアの相場は新宿エリアのオフィス相場まとめをご覧ください。
8. 再開発エリアでオフィスを検討するときのポイント
大型再開発のビルはグレードが高く、立地・設備・BCPの面で魅力的ですが、賃料も都心トップクラスになります。現在の都心は空室率が低く賃料が上昇傾向のため、希望条件に合う区画は早めに動くのが得策です。ハイグレードビルだけでなく、周辺の既存ビルや近接エリアまで視野を広げると、コストと立地のバランスが取りやすくなります。
まずは都心全体の相場感を把握したうえで候補エリアを絞り込むのがおすすめです。東京都心32エリアのオフィス賃料相場マップで、規模別の月額目安と募集状況を見比べてみてください。
9. よくある質問
東京で一番高いオフィスビルはどれですか？
2026年6月時点で開業済みの最高層は、麻布台ヒルズ森JPタワー（高さ約330m・2023年開業）です。今後、大手町のTorch Tower（約385m・2028年竣工予定）が竣工すると日本一の高さになる見込みです。
再開発が進むと、オフィス賃料は上がりますか？下がりますか？
2025〜2026年は大量供給期でしたが、都心5区の空室率は2%前後と低く、平均賃料はむしろ上昇が続いています（2026年5月時点）。供給が増えても需要が底堅く、値崩れは起きていないのが現状です。
過去に『〇年開業予定』と聞いた施設は、もう開業していますか？
虎ノ門ヒルズ ステーションタワー（2023年）、麻布台ヒルズ（2023年）、東京ミッドタウン八重洲（2023年）、高輪ゲートウェイシティ（2025年街びらき）などはすでに開業・竣工済みです。一方、Torch Tower（2028年予定）や日本橋一丁目中地区（2027年開業予定）などはこれからの竣工となります。
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